房地产估价(修订第5版)/房地产经营管理丛书

柴强，1961年10月出生。1982年毕业于武汉工学院（现武汉理工大学）管理工程系，获工学学士学位；1985年、1989年先后毕业于中国社会科学院研究生院数量经济与技术经济系、投资经济系，获经济学硕士、博士学位。
现任中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长,研究员;建设部科学技术委员会委员,国家发展和改革委员会全国价格鉴证复核裁定专家委员会委员、全国价格信用认证专家，中国社会科学院研究生院教授、博士生导师，中国人民大学商学院、公共管理学院兼职教授。
主要著作有：《各国（地区）土地制度与政策》，《房地产估价理论与方法》（全国房地产估价师执业资格考试辅导教材，主编），《房地产经济专业知识与实务》（全国经济专业技术资格考试用书，主要作者），《土地经济学》（普通高等教育“九五”国家级重点教材，副主编）。执笔起草了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》，参与起草了《房地产开发项目经济评价方法》。在《人民日

第一章房地产和房地产估价… l
第一节引言……………… 1
第二节房地产的概念…… 6
第三节房地产的特性……24
第四节房地产的类型……32
第五节房地产估价的概念35
第六节对房地产估价的需要……………………………… 45
复习思考题………………54
第二章房地产价格……………56
第一节房地产价格的概念和形成
条件………………………56
第二节房地产的供求与价格58
第三节房地产价格的特征…70
第四节房地产价值和价格的种类………………………………73
复习思考题…………………95
第三章房地产估价原则………98
第一节估价原则概述………98
第二节独立、客观、公正原则…………………………………99
第三节合法原则……………100
第四节最高最佳使用原则…104
第五节估价时点原则…… 109
第六节替代原则…………113
复习思考题………………114
第四章市场法……………… 116
第一节市场法的基本原理116
第二节搜集交易实例……118
第三节选取可比实例……12l
第四节建立价格可比基础124
第五节交易情况修正… 127
第六节交易日期调整……133
第七节房地产状况调整…136
第八节求取比准价格……141
第九节市场法总结和运用举例·……………………… 145
复习思考题…………………150
第五章成本法………………152
第一节成本法的基本原理…152
第二节房地产价格的构成…155
第三节成本法的基本公式·158
第四节重新购建价格………162
第五节建筑物的折旧…… 168
第六节成本法应用中涉及的有关规定………………………18l
第七节成本法总结和运用举例…………………………… 188
复习思考题…………………193
第六章收益法……………… 195
第一节收益法的基本原理…195
第二节报酬资本化法的公式199
第三节净收益………………216
第四节报酬率…………… 226
第五节直接资本化法………232
第六节投资组合和剩余技术238
第七节收益法总结和运用举例……………．……………… 245
复习思考题…………………251
第七章假设开发法…………253
第一节假设开发法的基本原理……………………………253
第二节假设开发法的基本公式……………．．…………257
第三节现金流量折现法和传统方法…．……．……．．260
第四节假设开发法计算中各项的求取……………………261
第五节假设开发法总结和运用举例………………………269
复习思考题………………274
第八章长期趋势法…………276
第一节长期趋势法的基本原理………．……………………276
第二节数学线拟合法………277
第三节平均增减量法………279
第四节平均发展速度法……281
第五节移动平均法……·…282
第六节指数修匀法…………284
第七节长期趋势法的功用…285
复习思考题…………………286
第九章地价评估……………287
第一节路线价法……………287
第二节城市基准地价评估…300
第三节基准地价修正法……303
第四节高层建筑地价分摊…303
第五节地租理论和地租量的计算……………………………308
复习思考题…………………320
第十章房地产价格影响因素分析………………………·……322
第一节房地产自身因素……324
第二节环境因素……………330
第三节人口因素……………331
第四节经济因素……………333
第五节社会因素·…………336
第六节行政因素··………338
第七节国际因素………··34l
第八节心理因素……………342
第九节其他因素……………343
复习思考题………………… 343
第十一章房地产估价程序… 345
第一节获取估价业务…… 346
第二节受理估价委托…·…347
第三节拟定估价作业方案…350
第四节搜集估价所需资料…352
第五节实地查勘估价对象…353
第六节选定估价方法测算…354
第七节确定估价结果……·355
第八节撰写估价报告………356
第九节审核估价报告………36l
第十节出具估价报告………362
第十一节估价资料归档·…362
复习思考题…………………363

书摘
城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。
中国的城市基准地价评估，有一个发展、完善的过程，可分为下列3个阶段：
第一阶段是建立在城市土地定级基础之上，采用数学模型(设想企业利润的基本影响因素有3个：土地级别、资金和劳动力)测算土地级差收益，然后根据地租资本化原理(地价=地租÷利息率)将土地级差收益转化为土地价格。这种基准地价是一种土地级别的基准地价。
第二阶段仍然是建立在城市土地定级基础之上，但在采用数学模型测算土地级差收益将其转化为土地价格的同时，也利用土地经营收益资料、市场交易资料等，直接运用收益法(如所谓“租金剥离法”)、市场法、假设开发法、成本法等评估出若于宗地的价格，以此为参考，再确定出各土地级别的基准地价。
第三阶段是不经过土地定级而直接评估出基准地价。这一阶段，开始是运用路线价法评估商业路线价区段的基准地价，后来发展为对全部土地进行地价区段划分，通过多种途径，如房地买卖，房地租赁，商业柜台出租，房地入股，以地换房，商品房开发，商店、写字楼、酒店、高档公寓经营等，调查评估出各地价区段中若干宗地的价格，再求这些宗地价格的平均数、中位数或众数，以此确定出各地价区段的价格。这种基准地价是一种区段的基准地价。
上述第三阶段的基准地价评估方法更为科学、实用、直观，但第一阶段和第二阶段的基准地价评估方法在当时也有其存在的客观背景：①当时各地房地产市场还未发育或刚刚发育，交易实例较少，而且分布不均匀，存在着大量交易空白区，如果投有土地级别的控制，就难以测算出交易空白区的基准地价。②后来房地产市场虽然有所发育，但还很不健全，市场交易价格畸高畸低，隐价瞒价情况普遍且严重，信息失真，资料残缺不全，从而难以把握合理的地价水平，直接估价难度也很大。③当时人们对港台地区和国外的房地产估价理论、方法和实际了解不多，大量还是借鉴农地经济浮价、地理学和城市规划的有关理论和方法。
城市基准地价评估的方法和步骤_般是：
1．确定基准地价评估的区域范围。这是以一个具体城市为对象，确定妻基准地价评估的区域范围，例如是该城市的整个行政区域，还是规划区、市区或建成区等。评估的区域范围大小，主要是根据实际需要和可投入评估的人力、财力、物力等情况来定。
2．明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括基础设施完备程度和土地平整程度(如是三通一平还是五通一平、七通一平)、土地权利性质(如是出让土地使用权还是划拨土地使用权)、土地使用年限(如是不同用途的法定最高年限还是统一为50年)、用途(通常分为商业、办公、居住、工业等不同的用途)、容积率(通常按用途来明确相应的容积率)等。
3．划分地价区段。所谓地价区段，是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。通常可将土地划分为3类地价区段：①商业路线价区段；②住宅片区段；③工业片区段。划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准，但商业路线价区段应以标准深度为分界线。
4．抽查评估标准宗地的价格。这是在划分出的各地价区段内，选择数宗具有代表性的宗地，再由估价人员调查搜集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等，运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值，通常应求出单价或楼面地价。
5．计算区段地价。区段地价是某个特定的地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平。区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。计算出的区段地价，对于商业路线价区段来说是路线价，对于住宅片区段或工业片区段来说是区片价。
6．确定基准地价。在上述区段地价计算的基础上做适当的调整后即是基准地价。在确定基准地价时，应先把握各地价区段之间的好坏层次(通常是从好到差排序)，再把握它们之间的地价高低层次，以避免出现条件较差的区段的基准地价高于条件较好的区段的基准地价。 7．提出基准地价应用的建议和技术。包括该基准地价的作用，将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数，例如具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等修正方法和修正系数。
——第300、301、302页