物权法审判实务疑难精解/物权法理解与适用丛书

物权法旨在明确和调整各类作为财产的物的归属和利用的权利义务关系，一向是民法的重要组成部分，与合同法、侵权法共同组成民法的基本框架，是市场经济法律体系的基本内容之一。我国物权法已于2007年3月16日由第十届全国人大第五次会议审议通过。物权法是我国民法起草“三步走”规划的第二步(第一步是合同法，第三步是民法典)，先经学者草拟立法草案，再由人大法制工作委员会在学者立法草案的基础上完成了物权法草案(征求意见稿)，于2002年12月提交全国人大常委会进行了第一次审议，于2005年7月将征求意见稿向社会公布，前后经历了七次审议．审议次数之多在我国立法史上前所未有，足见物权法起草受到的重视程度，也表明物权法起草是构建和谐社会、建立民主法治的必然要求。物权法的颁布实施将是我国市场经济法律体系和社会主义法治建设中的一件大事。
　　物权法的立法宗旨是维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权。这一宗旨可以概括为“定纷止争、物尽其用”。“定纷止争”就是要以法律规范明确各种财产的归属和侵犯物权的责任，从而避免财产的不确定状态和预防、解决法律主体对于财产的纷争，并由此确定稳定、高效的市场交易的前提。这其中既包括保护国有资产和集体财产，从而维护国家公有制为主体的基本经济制度，保障国家的社会主义性质，也包括保护公司、企业与个人的各类合法财产，从而营造富有活力的社会经济环境，并立足人民群众的财产权利维护和社会基础的稳定。“物尽其用”就是要使物权不限于静态的所有权，而是从所有权中演化出用益物权、担保物权、占有等独立的物权利益，使财产动起来、用起来，使财产的的占有、使用、处分、收益等各方面的功能都发挥出来，从而使物的利用达到最大、最佳，由此促进社会财富的积聚。“定纷止争、物尽其用”的宗旨贯穿于物权法的全部，体现了物权法在社会主义经济与社会建设中的重要地位。
　　物权法吸收了现有民法通则、担保法等法律与司法解释的成果，同时针对实践中的问题，吸收理论研究成果，借鉴国外立法例，在立法上出现了许多新内容。概括起来主要有两个方面：一是构建了具有我国特色的物权法体系，规定了一些新的物权制度。具体说，物权法分为总则、所有权、用益物权、担保物权、占有五大块，其中总则部分规定了物权法的基本原则、物权的设立、变更、转让、消灭和物权的保护；所有权部分规定了国家所有权和集体所有权、私人所有权、业主的建筑物区分所有权、相邻关系、共有，其中业主的建筑物区分所有权是第一次在法律上做出规定；用益物权部分规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权，其中地役权是立法上的新概念；担保物权部分规定了抵押权、质权、留置权；占有部分是全新的内容，在已有立法与司法解释上从未进行规定。从理论上讲，占有并非是法律事实，但物权法之所以规定占有并赋予占有一定的效力，是为了维护与事实占有相关的社会秩序，并调整由事实占有产生的权利义务关系。二是立足物权保护和各类物权利益的协调，规定了许多新的规范。如：(1)不动产登记规定了不动产登记主体与实际主体可能不一致情况下协调二者利益的登记异议制度和为保障不动产买受人将来实现物权的预告登记；(2)物权保护规定了请求返还原物、消除危险、排除妨害的物权请求权，在立法体例上明确了在物权保护上物权请求权与损害赔偿请求权并列的方案；(3)在所有权保护上明确了征收需以公共利益需要为条件，并明确了经济补偿方面保障被征收人生活条件的原则；(4)就建筑物区分所有权对规划用于停放汽车的车位、车库的归属做出了规定，确立了车位、车库应当首先满足业主需要的原则，明确了两类基本处理方式，即车位、车库的归属由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定，占用业主共有场地的车位则属于业主共有；(5)明确了共有状态下的推定规则。即按份共有或者共同共有不明确的，一般视为按份共有；按份共有人对共有财产份额没有约定或者约定不明确的按照出资额确定。不能确定出资额的视为等额享有；(6)规定住宅建设用地使用权期间届满的自动续期，从而与非住宅用地区分开来；(7)就抵押改变了担保法第4l条关于应登记而未登记情况下抵押合同无效的规定，明确未经抵押登记不影响抵押合同的效力；同时，对抵押物的变现由原规定为须先经审判程序确认变为可不经审判程序直接申请法院变卖、拍卖；(8)扩大企业之间留置权适用的范围，即债权人留置的动产可以与债权不属于同一法律关系。
　　物权法颁布实施将对司法审判特别是民事审判产生深远的影响，主要表现在四个方面：
　　1．为司法审判提供了相应的裁判规则。与我国的法治状况相伴随，我国长期缺乏较为健全的物权法规范，社会整体的物权法意识也很薄弱。物权法的颁布实施将弥补我国法制体系建设中的一大空白，改变司法审判“缺乏体系”、“少法可依”的局面，对于实现司法公正、规范审判裁量意义重大。这同时要求广大审判人员学好物权法规范、领会好物权法精神。
　　2．一段时间内相关的案件量可能呈现较大增长，进一步加大法院的工作压力。因我国长期缺乏完善的物权法规范和社会层面普遍的物权法意识，社会现存的物权遗留争议数量很大，加上物权法对物权保护力度的加强也将影响到拆迁补偿的标准等权利义务关系，直接关系到人民群众的切身利益，可以预计，物权法实施之后，相关案件的数量会有大幅度的增长，涉及一类人群的还会形成群体性诉讼。
　　3．对司法审判职能发挥提出了更高的要求。物权既包括与所有制相联系的所有权，又包括与市场交易相关的用益物权、担保物权。对于物权的确认、保护事关国家基本经济制度、社会制度的维护，是对市场主体基本利益与市场交易秩序的保障。人民法院审理物权争议案件只有站在这样的高度才能真正实现法律效果与社会效果的统一，否则就会陷于机械执法，既不利于法治的推进，也不利于现实利益的协调和社会秩序的维护。同时，物权最集中地体现着当事人之间利益的纷争，体现着国家利益、集体利益与个人利益，法律规范与政策调整，法律要求与社会现实的冲突，势必进一步提高法院准确适用法律、妥当调整利益、维护社会秩序、充分发挥司法职能的难度。
　　4．许多疑难问题需要在审判实践中研究解决。我国目前还处于法治建设过程中，完全实现法治的社会条件还有一定的距离。物权法的起草是一个各方利益博奕的过程，许多问题需要在审判实践中研究细化。由于物权法是调整社会财产关系的基本法，财产关系又是错综复杂、千变万化，这种研究细化的工作量相当大。如行政审判中应如何把握不动产登记机关的审查性质；对涉征用争议的处理中如何把握公共利益的需要；执行程序中就已查封的财产发生权属争议应如何处理，这些都是很敏感的问题。民事审判中需要研究的问题更多，如物权与债权发生冲突时应当如何处理；物权法与土地管理法、房地产管理法的适用关系；同类或不同类物权冲突时应当如何处理；物权救济与诉讼时效的关系应如何理解与把握；相邻关系中不违反国家有关工程建设标准的是否就不构成对相邻建筑物通风、采光和日照的妨碍，等等。这些问题在物权法上没有明确的规定，但涉及利益关系复杂，需要深入研究。
　　本书正是针对物权法实施后即将面临的法律适用方面的疑难问题进行专题性研究，以供审判实践参考。作者均系工作在民事审判一线的法官，有一定的实务研究功底和研究兴趣。本书的撰写是他们开展审判调研和实务研究的一次尝试。本书依据立法和学术理论，立足审判实践，开展了十四个专题的研究，专题排列遵循物权法的体例顺序。据了解，最高人民法院己着手组织对物权法的司法解释起草工作，我们也希望本书的工作能对此提供一些基础研究材料。对本书的不足与错误之处，请读者给予批评、指正。

总目录
专题一物权法与民法通则、担保法等法律中已有物权规范的审判适用关系／1
专题二物权保护与诉讼时效的关系／30
专题三预告登记制度／75
专题四更正登记制度／101
专题五房屋共有／139
专题六相邻关系／172
专题七宅基地使用权／202
专题八物业服务纠纷／214
专题九房地产开发过程中的建设用地使用权／232
专题十房地产受让人与抵押权人的权利冲突与利益衡量／264
专题十一质权担保／287
专题十二商品房按揭／328
专题十三建设工程承包人优先权／344
专题十四占有制度／390
附：中华人民共和国物权法(含条文主旨) ／425
(2007年3月16日)