城市开发导论

前言
第一章 绪论
第一节 城市开发规划概述
第二节 城市开发规划的基本原理和方法
第二章 城市空间的需求与市场分析
第一节 城市空间需求的影响因素
第二节 城市空间需求的类型
第三节 城市空间需求的曲线
第四节 房地产需求的预测
第五节 城市公共空间需求的预测
第三章 城市空间开发的投入与产出
第一节 城市空间供给
第二节 城市开发的投入
第三节 城市空间开发的经济收益
第四节 利润分配和市场控制手段
第五节 城市公共空间的供给
第四章 城市土地开发
第一节 城市土地开发和再开发
第二节 城市土地开发模式
第三节 城市土地资产经营
第五章 城市不同功能区的开发
第一节 城市生活区的开发规划
第二节 城市产业区的开发规划
第三节 城市中心区的开发规划
第四节 城市边缘区开发规划
第六章 城市空间开发的第四度规划
第一节 城市空间开发第四度规划的产生背景和概念
第二节 土地开发的时序规划
第三节 四度规划的影响因素
第七章 城市空间开发调控
第一节 城市空间开发的调控主体——政府
第二节 地地供应控制
第三节 规划控制
……

书摘
四、城市土地开发与房地产业
城市土地的开发和再开发，离不开房地产业的发展。可以说房地产业的发展与否，直接影响到城市土地的开发和再开发。房地产业是城市土地开发和再开发的主体。
对城市土地进行开发和再开发，提高了土地的使用价值，并把土地这个自然物实行商品化经营，从而形成了地产业。而地产业是房产业的基础和前提，房产依赖于地产而存在，地产则通过房产才能实现，因此，地产业与房产业统称为房地产业。房地产业经济就是土地及物业所有权在经济上的实现所构成的经济运动。因而，要进行城市土地开发和再开发，就必须确立房地产业在城市经济乃至整个国民经济发展中的地位。事实上，房地产业已是当今世界上一项具有较高效益的产业，并是经济繁荣的重要支撑点，许多经济发达国家和地区，都把它当作国民经济的支柱产业之一。
在传统的产品计划经济体制下，土地无偿、无限期的使用制度，将土地仅作为资源而忽视了其效益，因此，在城市土地开发和再开发过程中，只是把土地作为一般载体和场地。虽然在土地使用过程中产生的各种经济效益以利润税金形式上交，但并未认为这部分利润税金是城市土地产出，反而认为城市土地只有投入没有产出，对城市土地的投入开发是“非生产性”投入，因而不断削减包括城市投入在内的全部非生产性质投资占整个基建投资的比重，由比较正常的“一五”时期的33％，降为“二五”时期的14．6％，“三五”、“四五”时期也只有17％左右，低于正常需要的一半。直至1978年改革前，累计城市欠账超过1000亿元。房地产业长期萎缩，全国近4000个城镇110亿m。建成区城市土地，在财务和统计计算中的价值基本上等于零。事实上，土地价格并没有消灭而是隐蔽在房产中。在改革开放后，城市土地的经济效益就愈益体现出来了。据初步结算，1990年底，全国城镇房地产投资已达6000亿元以上，开发的国有土地面积2.5万km。，房屋总量为66亿m2。已形成房地产总值为38200亿元的巨额财富，而1990年全民所有制企业的固定资产只有1.2万亿元，因此，如果能将这笔巨额财富投入社会生产、流通、消费的市场经济循环中，使其不断增值并形成良性循环而迅速壮大，不仅能解决“城市病”，而且能推动整个国民经济的迅速发展。可见，把房地产业作为城市土地开发和再开发的主体以及国民经济的支柱产业势在必行。
房地产业在现代化城市建设及城市土地的开发中不仅是主体产业，而且还是基础性、先导性产业。城市要建设和发展，首先是房地产业要发展。房地产业是指从事房屋和土地开发、经营、管理以及维修、装饰、服务等各种经济活动，它是具有高附加值的综合性产业。它包括了生产、流通和消费三个环节；既能为社会创造财富，为国家提供积累；又能促进消费结构调整，活跃市场经济并带动众多相关产业发展，所以，房地产业在国计民生中占有极为重要的地位，房地产业具有如下特点：
(1)它是以土地和房屋等不动产为基础的，离不开一定的空间区域。
(2)它是代表社会主义市场经济的一种需求，离开了它，商品经济的生产、交换、分配和
消费四个再生产环节就无法继续下去；
它在经济建设中起着先行带动作用。世界经济发展的历史已表明，工业化、现代化及伴随而引起的城市化都对土地和建筑产品产生旺盛的需求。因此，房地产业的发展，既是经济发展的产物，又直接影响城市土地开发的发展，并继而影响着整个城市现J(化的进程．
实践已证明，房地产业在整个城市土地开发中起着决定性的主体作用．
五、城市土地开发与城市改造
城市作为一个有机体．需要不断地新陈代谢，它从形成兴起至发展衰落有一个生命周期．城市的这种生命周期因工业化和现代化的发展而变化。在城市的发展过程中．城市功能会发生部分、甚至根本性的变化，原有的发展模式和建筑、各类基础设施服务和生活设施会显得相对陈旧落后或丧失效用，原有城市会因物质磨损、结构性失调而使城市整体功能不能适应城市发展对空间提出的新要求，这在客观上要求加速对原有城市进行改造蚊重新开发。以保持和增强城市的生命力．延长城市的生命周期．因此，对作为城市多种经济活动得以展开和城市基础设施赖以建立基础的城市土地进行开发和再开发。就是以土地为手段，改善城市生产环境和生活环境，为城市社会提供必需的活动空间，促进城市的繁荣发展。
对于城市改造．世界各国根据各自的不同情况采取或制定的城市开发和再开发政策是不同的．对城市改造的理解也存在着一定差别．在美国，城市改造就是更新．即把影响城市整体功能发挥的那些老旧破损的房履拆除．代之以新的建筑、街区和公园，而英国则认为．城市改造是在原有城市基础上进行改造和修缮，使其达到可按受的水平．旧城区的更新．量然可以不必扩大城市规模而开辟新的城区．节约了用地．改善了资源利用．但是需要以大规模的资金投入为代价．而且已建立的社会联系和交往则将暂时中断．而在原有结构基础上进行改造和修缮，虽有节约资金(据测算，整修费用一般只占重建的57%)、改建速度快、见蚊早、而且不会损害巳形成的社会联累粹优点．伹改建、修缮后的房屋使用年限短．更薪要求快．更重耍的是不能从根本上解决影响城市整体功能发挥的制约因索．如土地的有效利用、供应量以及新开道路、学校、商业、娱乐及各种服务设施的增加等．
根据我国现有城市的实际情况，城市改造意味着对土地进行两次开发，即在原有城市基础上实行再开发．它要求从根本上改变那些落后且不合理的城市经济结构、社会结构和环境结构．重新规划城市空间布局，建立合理的用地结构，使有限的土地资源得到最经济的利用，提高城市整体功能。因此，其内容应主要包括重建、改造和修缮三个方面。
(1)城市结构的调整
如城市用地结构、城市空间结构、城市人口分布结构的调整，城市管网结构，道路网架和公用设施的改建。
(2)损耗的实物补偿
这主要是通过局部更新和全部更新来实现的．如房屋的修缮、改建和扩建，古建筑物的修缮和保护，道路的修建包括架设空中通道或开挖地下通道，修建交通疏散设施和停车换乘枢纽及各类停车场等．
(3)城市环境的整治
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