房地产估价(修订第六版)

房地产业在我国是一个既古老又年轻的产业。说其古老，是早在3 000多年前的青铜器铭文中，就有关于田地交换和买卖的记载。100多年前，在上海．近代房地产业开始得到迅速发展。说其年轻，是所有这些以旧制度为基础的房地产业。随着中华人民共和国的建立而迅速消失了。本应以新制度的新型房地产业取而代之，却由于理论和认识上的禁锢，迟迟未能实现。直至20世纪80年代，在改革开放的背景下，随着推行房屋商品化政策，改革住房制度和土地使用制度，现代房地产业在我国才开始兴起。
现代房地产业在我国的兴起，虽然是近20多年的事，但其发展迅猛。2003年，全国房地产开发投资首次突破1万亿元。房地产业对国民经济和人民生活的影响日益显著，为世人所瞩目。1992年和1993年，我国曾一度出现“房地产热”，1993年后国家开始实施“宏观调控”，1998年提出把住宅建设培育为新的经济增长点，2003年8月，国务院18号文件将房地产业定位为国民经济的支柱产业。据不完全统计，目前，全国有房地产开发企业约2．7万家。从业人员100多万人：房地产估价机构3 000多家，从业人员10多万人，其中取得房地产估价师执业资格的人员有2万多人：房地产经纪机构约3万家，从业人员30多万人；物业管理企业达2万多家，从业人员200多万人。
本书能够成为现在这个样子。是许多专家学者和广大读者长期以来提出了很多很好的修改意见和建议的结果。本书的姊妹篇《房地产估价理论与方法》作为全国房地产估价师执业资格考试用书，业内人士在使用和考生在学习中提出的问题也对完善本书有很大的启示。特别是本书编辑刘红女士，没有她每次的“逼迫”，我难以不断地、及时地完成本书的修订，而且每次修订，她都认真通读全书，使文字增色不少。在此，感谢所有对本书的改进有帮助的人士，希望广大读者继续提出修改意见和建议。

柴强，1961年10月出生。1982年毕业于武汉工学院（现武汉理工大学）管理工程系，获工学学士学位；1985年、1989年先后毕业于中国社会科学院研究生院数量经济与技术经济系、投资经济系，获经济学硕士、博士学位。
现任中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长，研究员；建设部科学技术委员会委员，建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会主任委员，中国人民大学商学院、公共管理学院兼职教授。
主要著作有：《各国《地区）土地制度与政策》、《房地产估价理论与方法》（全国房地产估价师执业资格考试用书，主编）、《房地产经济专业知识与实务》（全国经济专业技术资格考试用书，主编）、《物业经营管理》（全国物业管理师执业资格考试用书，主编）、《土地经济学》（普通高等教育“十一五”国家级规划教材，副主编），执笔起草了国家标准《房地产估价规范》以及《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》、《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》，参与起草了《房地产开发项目经济评价方法》，在《人民日报》、《发展和改革蓝皮书》等报刊、著作上发表《我国房地产制度改革与市场发展30年》等论文百余篇。

第一章房地产估价概论
第一节对房地产估价的基本认识
第二节房地产估价的要素
第三节房地产估价的现实需要
第四节房地产估价师的职业道德
第五节中国房地产估价行业发展概况

第二章房地产及其描述
第一节房地产的含义
第二节房地产的特性
第三节房地产的种类
第四节房地产状况描述

第三章房地产价格和价值
第一节房地产价格的含义和形成条件
第二节房地产价格的特征
第三节房地产供求与价格
第四节房地产价格和价值的种类

第四章房地产价格影响因素
第一节房地产价格影响因素概述
第二节房地产自身因素
第三节人口因素
第四节制度政策因素
第五节经济因素
第六节社会因素
第七节国际因素
第八节心理因素
第九节其他因素

第五章房地产估价原则
第一节房地产估价原则概述
第二节独立、客观、公正原则
第三节合法原则
第四节最高最佳使用原则
第五节估价时点原则
第六节替代原则
第七节谨慎原则

第六章市场法及其运用
第一节市场法概述
第二节搜集交易实例
第三节选取可比实例
第四节建立比较基准
第五节交易情况修正
第六节市场状况调整
第七节房地产状况调整
第八节求取比准价格
第九节市场法总结和运用举例

第七章成本法及其运用
第一节成本法概述
第二节房地产价格构成
第三节成本法的基本公式
第四节重新购建价格的求取
第五节建筑物折旧的求取
第六节成本法应用中涉及的有关规定
第七节成本法总结和运用举例

第八章收益法及其运用
第一节收益法概述
第二节报酬资本化法的公式
第三节收益期限的确定
第四节净收益的求取
第五节报酬率的求取
第六节直接资本化法
第七节投资组合技术和剩余技术
第八节收益法总结和运用举例

第九章假设开发法及其运用
第一节假设开发法概述
第二节假设开发法的基本公式
第三节现金流量折现法和传统方法
第四节假设开发法测算中各项的求取
第五节假设开发法总结和运用举例

第十章长期趋势法及其运用
第一节长期趋势法概述
第二节数学曲线拟合法
第三节平均增减量法
第四节平均发展速度法
第五节移动平均法
第六节指数修匀法
第七节长期趋势法的作用

第十一章地价评估与分摊
第一节地租理论及测算
第二节路线价法
第三节城镇基准地价评估
第四节基准地价修正法
第五节补地价的测算
第六节高层建筑地价分摊

第十二章房地产估价程序
第一节房地产估价程序概述
第二节获取估价业务
第三节受理估价委托
第四节制定估价作业方案
第五节搜集估价所需资料
第六节实地查看估价对象
第七节分析估价对象价值
第八节测算估价对象价值
第九节判断估价对象价值
第十节撰写估价报告
第十一节内部审核估价报告
第十二节交付估价报告
第十三节估价资料归档

（二）房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价
估价（valuation，appraisal）与通常意义上的定价（pricing）有本质不同。估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价等，应由交易当事人自己决定。交易当事人出于某种目的或者需要，可以使其要价、出价或者成交价低于或高于房地产的价值。例如，根据国家产业政策，政府为了鼓励某些产业发展，在向其提供土地时可以给予价格优惠；或者为了限制某些产业发展，可以对其实行高地价政策。①至于私人之间的让利交易就更不用讲了。
再进一步从估价是一种广义的“定价”来说，虽然价值总的讲是一种主观的东西，估价在表面上或形式上也是一种主观活动，看上去是估价师在给估价对象定价，并且由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，不存在大量相同房地产的交易，同一宗房地产交易的参与者数量一般也很少，许多情况下甚至只有一两个买者，从而房地产成交价格容易受交易者的动机、偏好等个别情况的影响，但是对于房地产估价师或者某个市场参与者而言，房地产价值则是客观的、由市场力量决定，即房地产价值是由众多的市场参与者的价值判断而非个别市场参与者的价值判断所形成。因此，房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在，房地产估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“揭示”或者“发现”房地产价值，而不是去“发明”或者“创造”房地产价值。在具体模拟市场给某个估价对象“定价”时，房地产估价师应考虑该估价对象的潜在目标客户群是如何思考和分析的，即要模拟估价对象潜在目标客户群的思维进行估价，避免以自己的偏好来判断，更不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。