房地产开发经营

本书重点介绍了房地产开发经营实践中所必须掌握的基本理论和方法，力图从实用角度出发来阐述投资理论，既注重学科的前沿性又重视房地产开发经营操作的实践性，并从房地产企业及项目运作两个层面围绕项目决策、资金筹措、前期工作、开发建设等阶段对房地产开发经营进行了系统的论述。
本书适用于房地产开发经营专业、房地产经营与估价专业、房地产营销专业、房地产项目策划、土地资源管理专业及物业管理专业的教材，也可作为房地产估价师、物业管理师、房地产策划师的岗位培训教材。
本书重点介绍了房地产开发经营实践中所必须掌握的基本理论和方法，力图从实用角度出发来阐述投资理论，既注重学科的前沿性又重视房地产开发经营操作的实践性，并从房地产企业及项目运作两个层面围绕项目决策、资金筹措、前期工作、开发建设等阶段对房地产开发经营进行了系统的论述。
本书适用于房地产开发经营专业、房地产经营与估价专业、房地产营销专业、房地产项目策划、土地资源管理专业及物业管理专业的教材，也可作为房地产估价师、物业管理师、房地产策划师的岗位培训教材。

前言
绪论
第1章 房地产投资
第2章 房地产投资分析及下项目评价
第3章 房地产金融与项目融资
第4章 房地产市场调查与分析
第5章 房地产开发项目的可行性研究
第6章 房地产开发的前期准备工作
第7章 房地产开发建设过程
第8章 土地进入房地产生产领域的途径
第9章 房地产交易经营
附录
习题答案
参考文献

第1章 房地产投资
　　1.1 房地产投资目标和种类
　　1.投资
在经济生括中，人们往往希望通过各种合法的手段，不断增加自己的财富或赚取利润，以满足未来的需要。这样，经常就会碰到或使用“投资”这个词。
在商品经济社会中，投资是普遍存在的经济现象，很多情况下，人们往往把能够带来满意的预期未来报酬的支出或购买行为称为投资。这里的“支出”或“购买”行为，实际上是牺牲了当前的一定消费，“报酬”则是将来的消费增加。因此，从投资者的角度看，投资是先期支付一笔资金，以换取预期未来利润或资本增加的行为。
一般说来，投资是指经济主体(个人、家庭、企业等)以获得未来货币增值或收益为日的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。简单地说，投资就是为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为。
（1）投资的特性
①目的性。投资是一种具有目的性的经济行为。从静态的角度来说，投资是现在垫支一定量的资金；从动态的角度来说，投资则是为r获得未来报酬的经济行为。
②时间性。投资具有时间性。即投入的价值或牺牲的消费是现在的，而获得的价值或消费是将来的，也就是说，从现在支出到将来获得报酬，在时间上总要经过一定的间隔。这表明。投资是一个行为过程。一般来说，这个过程越长，未来报酬的获得越不稳定，风险就越大。
③营利性。投资目的在于取得报酬。投资活动是以牺牲现在价值为手段，以赚取未来价值为目标。未来价值超过现在价值，投资者方能得到正报酬。投资报酬可以是各种形式的收入，如利润、利息、股息，可以是资本利得，也可以是资本会增值，还可以是各种资产或权利。
④风险性。投资具有风险。现在投人的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的，这种收益的不确定性即为投资风险。
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