房地产投资分析（修订第二版）

为使广大房地产投资者、经营者、管理者充分了解和认识我国的房地产制度，掌握房地产投资、开发、估价、营销、物业管理、金融、会计等方面的知识。避免房地产投资的盲目性，提高房地产专业服务水平和质量，我们曾在1993年编辑出版了《房地产开发经营指南》丛书。该丛书出版后得到了广大读者的欢迎，其中有的书连续重印十几次。鉴于近年采我国房地产业的迅速发展、制度政策环境的重大变化、房地产理论研究的不断深入，编者对原丛书进行了调整与修订。本书自出版以来，得到业内同行及热心读者的关心和爱护。广大读者与作者之间的交流使作者颇受启发并受益良多。投资环境的改善、政策法规的改变、读者朋友的提问是本书修订的原因，也是本书修订的动力。 　　本次修订增加了房地产租价比内容，充实了房地产投资税费内容，调整了房地产价格内容，通过本次修订，丰富了内容结构，更新了数据信息，使本书用语更准确，资料更丰富，实用性更强。

俞明轩，1985年考入同济大学攻读工学学士学位，1993年和1997年毕业于中国人民大学，先后获经济学硕士和博士学位。2000年北京大学博士后流动站出站。
现在中国人民大学商学院讲授房地产投资分析、房地产市场、房地产评估、工程经济学等课程。现任建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员、全国高等教育自学考试指导委员会经济管理类专业委员会委员、中华建设管理研究会副会长（香港）。曾主持教育部人文社会科学研究“九五”和“十五”规划立项课题。在《环球时报》、《中国财经报》、《中国资产评估》、《中国房地产估价师》、《国有资产管理》等报纸刊物上发表30多篇学术论文。主要著作有：《房地产评估》、《房地产市场风险》（第二作者）、《经济法实务》（参编）等。

第一章 绪论
第一节 投资价值与市场价值
第二节 房地产的概念
第三节 房地产投资概述
第四节 我国房地产投资现状
第五节 房地产投资分析概述

第二章 房地产投资基本原理
第一节 投资要素原理
第二节 边际成本及规模收益理论
第三节 资本资产定价模型
第四节 贝叶斯定理和风险测定
第五节 风险回报原理

第三章 房地产投资市场
第一节 房地产市场概述
第二节 房地产市场供求
第三节 房地产价格
第四节 房地产价格指数
第五节 房地产租价比

第四章 房地产交易
第一节 房地产交易概述
第二节 房地产交易的形式
第三节 商品房销售
第四节 房地产权属登记
第五节 土地使用权出让

第五章 房地产投资环境
第一节 房地产投资环境概述
第二节 层次分析法
第三节 房地产投资环境分析案例
附录全国新增建设用地土地有偿使用费征收等别

第六章 资金的时间价值
第一节 概述
第二节 现值与终值
第三节 年金
第四节 梯度
第五节 名义利率与实际利率
第六节 复利计息系数表
第七节 应用举例

第七章 房地产投资经济评价
第一节 房地产投资经济评价概述
第二节 房地产投资静态分析
第三节 房地产投资动态分析

第八章 房地产投资不确定性分析
第一节 不确定性分析概述
第二节 盈亏平衡分析
第三节 敏感性分析
第四节 概率分析

第九章 房地产投资风险分析
第一节 房地产投资风险概述
第二节 房地产投资风险因素
第三节 房地产投资组合风险

第十章 房地产投资税费
第一节 房地产税收概述
第二节 耕地占用税
第三节 城镇土地使用税
第四节 房产税
第五节 城市房地产税
第六节土地增值税
第七节契税
第八节其他税收
第九节房地产开发成本费用
附录北京市房地产开发费用一览表

第十一章房地产投资可行性研究
第一节房地产投资可行性研究内容
第二节房地产投资可行性研究步骤
第三节房地产投资可行性研究报告

第十二章房地产投资决策
第一节房地产投资决策概述
第二节确定型房地产投资决策
第三节风险型房地产投资决策
第四节不确定型房地产投资决策

第十三章房地产投资可行性研究案例
第一节项目概况
第二节投资环境分析
第三节市场分析
第四节规划方案选择
第五节建设方式和进度安排
第六节项目开发组织机构
第七节投资估算和资金筹措
第八节项目经济评价
第九节环境保护
第十节结论与建议
参考文献
后记

第二章房地产投资基本原理
第二节边际成本及规模收益理论
二、规模收益理论
规模收益理论是描述投人与收益之间关系规律的理论。西方经济学认为，根据一种可变投入的生产函数，可以得出边际产品递减规律。即在其他投入固定不变的情况下，随着一种可变投入的增加，总产品的增量即边际产品在超过某一点之后就开始递减。
做观经济学根据上述关系将生产分为三个阶段。第一阶段是收益递增阶段，第二阶段是收益递减阶段，第三阶段是负收益阶段。在第一阶段，每增加一个单位的可变投入都能提高平均产量，因而边际产量高于平均产量。这表明，和可变投入相比，不变投入太多，很不经济。在这一阶段，增加产量是有利的。有理性的投资商不会停留在这一阶段内的任何产量上，他必定会增加可变投人，扩大产量。第二阶段的起点是边际产量等于平均产量的那一点，第二阶段的起点是边际产量等于零的那一点。有理性的投资商总会在从可变投入的平均产量最大值到边际产量为零值的区问中进行选择。在第三阶段，可变投入的边际产量为负值。这时，每减少一个单位的可变投入都能提高总产量。这表明，和可变投入相比，不变投入太少，很不经济。在这一阶段，减少可变投入是有利的。有理性的投资商不会停留在这一阶段内的任何产量上，他必定会减少可变投入。
由此可见，第二阶段是投资商的投资范围。但是，在第二阶段的产量中，投资商究竟选择哪一点即选择哪一产量进行投资，不仅取决于生产晒数，还取决于成本函数。