物业管理条例案例解读本

《物业管理条例》适用提要
物业管理条例
第一章 总则
第一条立法目的
第二条物业管理定义
第三条选择物业服务企业的方式
第四条物业管理与创新、科技进步的关系
第五条物业管理监督管理体制

第二章 业主及业主大会
第六条业主及业主权利
[案例1]小区业主依法行使知情权获得支持
第七条业主义务
第八条业主大会的组成与宗旨
第九条物业管理区域划分
第十条业主大会的成立
第十一条业主决定事项
第十二条业主大会会议
[案例2]未经合法程序签订的物业服务合同无效
第十三条业主大会会议制度
第十四条召开业主大会会议的会前通知、告知和会议记录
第十五条业主委员会性质与职责
第二十九条物业资料移转
[案例12]物业公司必须将资料移交给业主委员会
第三十条物业管理用房
第三十一条建设单位的物业保修责任

第四章 物业管理服务
第三十二条物业服务企业
[案例13]业主委托未取得资质证书的物业服务企业是否有效
第三十三条物业管理职业资格证书制度
第三十四条物业管理区域统一管理原则
[案例14]小区停车场不能由开发商自行进行物业管理
第三十五条物业服务合同
第三十六条物业服务企业的义务和责任
[案例15]物业服务企业未履行职责应承担赔偿责任
[案例16]业主在住宅被装修工杀害案
第三十七条物业承接验收和物业资料移交
第三十八条物业管理用房权属和用途
[案例17]物业管理用房的归属
第三十九条物业服务合同终止
[案例18]原物业服务企业在物业服务合同终止后负有移交义务
第四十条专项服务业务委托
[案例19]物业服务企业可以将专项业务委托给专业性服务企业
[案例20]物业服务公司无权将小区物业服务全部转包给其他人经营
第四十一条物业服务费用
[案例3]业主委员会是否具备诉讼主体资格
[案例4]小区门口车辆被盗谁应负责
第十六条业主委员会备案制度
[案例5]小区成立业主委员会应依法办理备案手续
[案例6]街道办事处对业委会进行登记备案行为是否越权
第十七条管理规约的内容和效力
[案例7]业主管理规约中仲裁条款的效力
第十八条业主大会议事规则
第十九条业主大会、业主委员会所作决定的限制
[案例8]业主委员会作出损害业主利益的违法决定应如何处理
第二十条业主大会、业主委员会与公安机关、居委会的关系

第三章 前期物业管理
第二十一条前期物业服务合同
[案例9]业主不应以违约为由拒绝支付前期物业服务费
第二十二条临时管理规约
第二十三条说明义务和承诺服务
第二十四条前期物业管理招投标
第二十五条买卖合同内容要求
第二十六条前期物业服务合同期限
[案例10]业委会“辞退”物业公司案
第二十七条转让的限制性规定
[案例11]业主在楼顶平台搭建房屋的行为侵害其他业主的权利
第二十八条共用部位、设施设备的查验
[案例21]收费项目不合理应如何处理
第四十二条物业服务费用的交纳
[案例22]小区住户因物业服务存在瑕疵拒付管理费应如何处理
[案例23]房屋因质量问题未交付使用的物业管理费用如何承担
第四十三条物业服务收费的监督
第四十四条特约服务
第四十五条公用事业等单位收费
[案例24]供水单位抄表不到户被判败诉
[案例25]因欠费物业公司无权拉闸断电
第四十六条对违法行为的制止和举报义务
第四十七条安全防范义务及物业保安人员
[案例26]业主家中失窃物业公司该不该赔
第四十八条物业使用人的权利义务责任
第四十九条物业投诉制度

第五章 物业的使用与维护
第六章 法律责任
第七章 附则
附录

物业管理条例
第四章 业务管理服务
案例13业主委托未取得资质证书的物业服务企业是否有效
2006年2月12日，周某所在的小区业主委员会同某物业服务企业签订了物业服务合同，约定业主不按规定上交管理费，房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日5‰的滞纳金。双方还约定某物业公司对小区物业实行统一管理，并按住宅每月每平方米人民币4元收取物业管理费，委托管理期限为5年，自2006年12月1日起至2015年12月1日止。周某从2007年1o月起开始拖欠物业管理费、本体维修基金，截至2008年12月共拖欠物业管理费人民币32，822．68元，房屋本体维修金人民币1256．31元。双方遂起争议，某物业公司将周某告上法庭，请求判令被告周某向其支付物业管理费和房屋本体维修金以及由此产生的滞纳金，并由被告周某承担本案诉讼费。
被告周某辩称，原告未取得物业管理资质证书，业主委员会与某物业公司签订的物业服务合同应当为无效合同，原告的诉讼请求不应得到支持。
人民法院经审理后认为，根据《物业管理条例》第32条以及行政法规规定物业服务企业应当具有物业服务企业资质证书，原告在未取得物业服务企业资质证书的情况下，从事物业服务合同，违反了法律的强制性规定，原告与业主委员会签订的物业服务合同无效。依据无效合同“不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的处理原则，法院委托会计师事务所对原告进行物业服务时每平方米建筑面积实际支出的费用进行审计。法院依照审计结果，认为被告应当按照原告的实际支出费用标准支付物业管理费用。